按照你所说得来看，这个安置房是别人名下的，你们交易是不合法的，需五年后才能过户
风险在于:已现在的市场价格来买，虽然你们两人之间有5年之后过户协议，但不合法，5年后要是房价上涨，难免原户主后悔，追加房款，到时打官司法院未必支持你们之间的买卖

一、何为拆迁安置房

拆迁安置房一般是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

二、拆迁安置房的分类

根据相关法律法规及政策规定的不同，拆迁安置房一般分为两大类：

1、 因重大市政工程动迁而建造给居民的配套商品房或配购的中低价商品房。

如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。上市交易时间的特别限定使该类房屋的买卖容易引发法律纠纷。

2、因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代安置人购买的中低价位商品房。

该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。故相比之下此类房屋的买卖法律纠纷相对较少。

三、拆迁安置房的买卖是否合法有效

大多数老百姓虽无太多法律知识，但对于购买拆迁房还是较为“忐忑”的，会有“风险大”“麻烦多”的印象。实践证明，该类担心并非多余，也正是因为这种担忧，使得动迁安置房的价格较为优惠，“较高的性价比”自然从另一方面来说又形成了较大的吸引力。

房地产这样的大宗买卖，因金额较大，手续繁琐，比“一手交钱、一手交货”的动产买卖交易时间要更长，由此也带来更大的风险。比如房地产买卖合同签订后，在买家办理贷款和产证的一两个月时间里，房价如果暴涨，很容易出现卖家跳价反悔的情形；而如果房价暴跌，也很容易出现买家不愿意继续购买的情况。由此可见，交易时间越长，交易风险就越大。而对于交易时间受限的动迁安置房来说(以装修'>上海为例，之前的限制上市交易时间为5年，现在改为3年)，过长的交易周期比一般的房屋交易风险更大。陈蕾律师碰到的案例中，5年期满房屋升值2倍、3倍的情况十分常见，因此卖家很容易出现极度的心理不平衡，进而出现反悔违约、不予过户、要求加价等一系列行为。

对于该类房屋到底能不能买卖，法律界也存在不同的声音，一种认为：不能买卖，理由是我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)款规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。像张女士案例中的情况，房产证尚未办理，在该种观点看来，便属于不能买卖的范围。另外，即使办理了小产证，但对于满5年方可上市交易的房屋而言，5年内的买卖亦属无效。另一种观点认为：拆迁安置房其实质也是一种商品房。我国《城市房地产管理法》第三十七条中规定的“未依法领取权属证书的房地产不得转让”，是指不能领取权属证书的房地产，而不是指上述暂时未领取权属证书的房地产。所以，不能以此为理由认定双方买卖协议的无效，至于满5年方可上市交易的限制，仅指过户时间上受到限制，并不是说该类房屋一概不得买卖。从合同法角度出发，从诚实信用原则和保护市场交易的安全和稳定出发，不宜因此而认定房屋买卖合同无效。

陈蕾律师赞同第二种观点，上市交易时间的限制仅针对过户，并不影响房屋买卖合同的效力。陈蕾律师代理张女士的案件，最终的判决结果也支持了陈蕾律师的代理意见。对于满5年方可上市交易的拆迁安置房来说，即使没满5年，发生了交易，只要不涉及其它法律上应认定为无效的情形，该交易还是为法律所保护的，并非当然认定为无效。否则，便等于给那些见利忘义，不讲诚信的卖家所利用，不利于良好社会风气的形成。

四、购买拆迁安置房的法律风险

随着城市化步伐的加快，大量农村集体土地上的房屋被纳入拆迁范围。为了解决被拆迁人的居住问题，政府修建了专门的拆迁安置房。拆迁安置房享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质，其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内(通常为五年)无法将该房过户给其他人。虽然拆迁安置房交易受到限制，但在实际生活当中，由于拆迁安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，因而在民间已经形成了事实上的拆迁安置房交易市场，甚至出现了批量收购此类房屋然后再转卖牟利的“黄牛”。虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法并未违反法律规定，属于合法行为;但与普通的商品房相比，拆迁安置房的交易风险大了许多。这主要表现在以下几个方面： 第一，房价上涨容易诱使卖方违约。 按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成?可事实上，完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。 第二，买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。 在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提; 而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。 第三，易受不确定因素影响。 交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中，在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，认为卖给买房人的价格太低了。买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷入到卖房人的家务当中。最终，买房人选择通过诉讼来解决问题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴海外定居。在这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也将因此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。 买房者在购买拆迁安置房时，不能仅仅看到其相对低廉的价格，更应当看到其特殊的风险。笔者认为，购买拆迁安置房并非明智之举，因为要顺利完成交易所消耗的时间过长，其中潜在的法律风险是任何人都难以预见和避免的。买方所获得的只是有限的差价，而其可能损失的却是整个房屋。

所谓拆迁安置房是指因城市规划、
土地开发等原因进行拆迁，
而安置给被拆迁人
或承租人居住使用的房屋。
因为其安置对象是特定的动迁安置户，
该类房屋的买卖除受法律、
法规的规范之外，
还受到地方政府政策法规的约束，
所以和一般的商品房交易有很大的不同。
但如果拆迁安置房取得产权，
并且没有规定限制对外出售，
或者限制转让的期限已满，
这样
的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，是完全可以上市交易的。

随着城市化步伐的加快，大量农村集体土地上的房屋被纳入拆迁范围。为了解决被拆迁人的居住问题，政府修建了专门的拆迁安置房。拆迁安置房享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质，其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内(通常为五年)无法将该房过户给其他人。虽然拆迁安置房交易受到限制，但在实际生活当中，由于拆迁安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，因而在民间已经形成了事实上的拆迁安置房交易市场，甚至出现了批量收购此类房屋然后再转卖牟利的“黄牛”。虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法并未违反法律规定，属于合法行为;但与普通的商品房相比，拆迁安置房的交易风险大了许多。这主要表现在以下几个方面： 第一，房价上涨容易诱使卖方违约。 按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成?可事实上，完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。 第二，买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。 在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提; 而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。 第三，易受不确定因素影响。 交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中，在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，认为卖给买房人的价格太低了。买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷入到卖房人的家务当中。最终，买房人选择通过诉讼来解决问题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴海外定居。在这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也将因此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。 买房者在购买拆迁安置房时，不能仅仅看到其相对低廉的价格，更应当看到其特殊的风险。笔者认为，购买拆迁安置房并非明智之举，因为要顺利完成交易所消耗的时间过长，其中潜在的法律风险是任何人都难以预见和避免的。买方所获得的只是有限的差价，而其可能损失的却是整个房屋

根据房地产相关法律法规，没有产权证的房子是不能进入市场流通的，若需要购买，请谨慎签订合同