这个是国家将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用单位或个人，由土地使用人或单位支付土地出让金的行为。

任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”

土地使用权方式决定了转让条件有所不同以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。

□要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;
□要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。

这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。

以划拨方式取得的土地使用权，应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。

对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式:第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

一是经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。

二是私有住宅转让后仍用于居住的;

三是按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;

四是同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让;

五是转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;

六是根据城市规划，土地使用权不宜出让的;七是县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。

1、土地使用权的出让是以土地使用权和所有权的分离为基础,国家作为土地所有者的地位不变,而土地使用权受让人取得一种独立的财产权利,包括所有权中占有、使用、收益和一定程度的处分权(如土地使用权转让、出租、抵押等),出让土地使用权是一种与土地所有权相分离的独立物权,不同于所有权中单纯的使用权能.2、国有土地使用权出让由政府垄断.土地使用权出让只能是国有土地,土地使用权出让方只能是市、县(市)人民政府的土地管理部门,其他任何部门、单位、个人不得实施土地出让行为.3、土地使用权的出让是有年限限制的,土地使用者享有土地使用权的期限以出让合同中约定为限,但不得超过法律规定的最高出让年限.4、土地使用权出让是有偿的,受让方获得一定年限的土地使用权是以向出让人支付出让金为代价,一般在出让合同签订后的法定期限内,由受让方一次性支付或法定期限内分期支付.5、土地使用权的出让是土地使用权作为商品进入市场流通的第一步,反映作为土地所有者的国家与土地使用者之间的商品经济关系.

　　第一条 为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。
　　第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　第三条 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。
　　第四条 协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
　　以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
　　第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。