一、《物权法》第一百八十四条 下列财产不得抵押：
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；(指《物权法》第一百八十条第三项以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权) 二、《担保法》第三十七条 下列财产不得抵押：
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外； 第三十四条 下列财产可以抵押：(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
第三十六条第三款 乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
三、国家土地管理局1995年发布的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第一条 抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。
结论：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权不能抵押，例外情况是：1、 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；2、 乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可一并抵押。

首先看他的土地使用证是国有的还是集体的，是什么用途，使用年限还剩多少年，价值多少。 两种情况：国有的可以抵押，集体的不行。如果是集体的免谈。 国有土地使用权抵押：应到县级国土部门办理抵押登记。持双方有效证件、协议、土地使用证。 10万的问题，要看他的土地价值数。土地上的房屋应当同时抵押，这不矛盾，即使到期还不起，可找拍卖差价。一般，房地权不能分离。 借贷应慎重，不要到时朋友变成仇人就不好。好心也可能办成坏事哦

根据《*******担保法》第三十七条规定，不得抵押的财产有：“(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外……”《担保法》第三十四条第五项：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可设定抵押；第三十六条第三款：乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押，以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权同时抵押。根据上述规定，农村集体的土地使用权是不能单独抵押的，能作抵押的仅限于抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和乡(镇)、村企业的建筑物及其占有范围内的土地使用权。所以，你们工厂后面那片空地的使用权是不能抵押的，但你们厂的厂房及其占有范围内的土地使用权是可以抵押的。办理抵押时应注意以下四个问题：

1.抵押登记要以土地使用权登记为前提条件。乡村企业集体土地使用权企业须在县级人民政府土地管理部门办理登记手续后方能设定抵押。

2.在抵押前须得到被抵押土地的集体土地所有者书面同意。书面同意文件应包括：在实现抵押权时，同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地。

3.在办理乡村企业集体土地使用权抵押时，土地管理部门还应核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。

4.因处分抵押财产需要改变乡村企业集体土地使用权的性质时，应当由土地管理部门依法先办理征地手续。将抵押的土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处理。

土地使用权,是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。
　　国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。
　　农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡(镇)企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。

国有土地使用权抵押
申办材料
1、填写《国有土地使用权抵押登记申请审批表》
2、抵押双方签订的抵押合同和借款合同(原件)
3、抵押双方法人代表身份证明(原件，个人为身份证复印件)
4、企业法人营业执照(复印件)
5、国有土地使用证(原件)
6、地价评估报告及技术报告
7、房屋所有权证(土地上有房屋的)
7、土地部门认为应提交的其它材料
说明：①地上没有附着物的划拨土地使用权申请抵押的，不受理报件。②地上有附着物的划拨土地使用权抵押，需提供双方就处置土地时优先补交土地出让金的承诺书。③属于分割土地设定抵押登记的，需提供具有土地勘测定界资质的机构出具的抵押土地界线图，并由抵押双方共同认可。抵押期满后涉及法院裁定需处分土地的，应由规划部门出具规划兰线图。④以上材料要求报送一式一份。 即办件
流程：
1、受理
2、核查
3、核批
法定期限 20个工作日
办结时限 20个工作日
收费标准
变更登记手续费：抵押额×3‰) (提交一式一份缴费凭据复印件)

集体土地使用权是否可以抵押担保 我国土地制度实行的是土地集体所有和国家所有的二元体制。法律允许国有土地使用权转让交易，而对于集体土地使用权原则上是禁止交易转让的。《*******城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了国有土地使用权的使用者在其出让合同期限内享有转让权，而法律并没有赋予集体土地所有者和集体土地个人使用者这些出售、转让等权利。 根据《*******土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。依据《土地管理法》对土地的分类的规定，集体土地使用权可以大体分为两类：一是农用地使用权，二是建设用地使用权。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等以及可以用于农业开发的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括个人使用的宅基地和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地等。 《土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利
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用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《物权法》第一百八十三条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 由此可见，现实的农村土地的“集体所有权”不具备所有权“完全的支配权、绝对的处分权和物权的独立性”的权利，它不具备占有、使用、收益、处分的所有权全部权能。设定抵押权的土地使用权必须同时具备两个法定条件：一是土地使用权必须是抵押人有权依法予以处分的，二是土地使用权必须是依照法律法规的规定可以转让的，否则就将影响到抵押合同的效力。由于我国目前的法律规定对于集体土地使用权的流转有严格的限制，因此能够符合法定抵押条件的集体土地也极为有限。 依据我国目前法律的规定，集体土地使用权中可以抵押的只是特定的集体土地建设用地使用权，即《担保法》规定的两种情况：第一，抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权(以下简称“四荒”土地使用权)；第二，乡(镇)村企业以厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可同时抵押(以下简称乡村企业集体土地使用权)。上述抵押涉及的集体
土地使用权，在抵押权实现后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和原土地用途。 乡村企业集体土地使用权设定抵押存在四个限制： 1. 土地使用权必须已经经过县级土地管理部门登记，未经登记的不得设定抵押； 2. 土地上必须有厂房等地上建筑物。如果只是一块空地，不得设定抵押； 3. 土地只能与土地上的厂房等地上建筑物一并设定抵押，不得单独设定抵押； 4. 抵押的范围是厂房等地上建筑物占用范围内的土地使用权，而不是全部地块的土地使用权。 《物权法》还列举了禁止抵押的集体土地：第一，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的使用权，但法律规定可以抵押的除外；第二，乡(镇)村企业的集体土地使用权不得单独抵押

土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。

规定折叠编辑本段
一、抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。

二、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地管理部门申请办理抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权不受法律保护，土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。

相关程序三、办理抵押登记应当符合下列程序：

1、集体土地所有者出具同意抵押的证明;

2、对抵押的土地使用权进行地价评估;

3、确认土地估价结果;

4、抵押双方签订抵押合同;

5、申请抵押登记;

6、审核、登记;

7、核发抵押证明书。

四、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。

乡村企业集体土地使用权抵押的，集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明包括：在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地;征地费是否作为清偿资金等内容。

编辑本段其他信息集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续。

五、抵押当事人应当委托具有土地估价资格的评估机构对其抵押土地使用权进行地价评估，其评估结果需报经土地管理部门确认。

六、乡村企业集体土地使用权抵押的，土地管理部门还应核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。

七、抵押人和抵押权人在土地使用权抵押合同签定后十五日内，持下列文件向土地管理部门申请土地使用权抵押登记：

1、被抵押土地的集体土地所有者同意抵押的证明;

2、抵押登记申请书;

3、抵押人和抵押权人身份证明;

4、抵押合同;

5、经土地管理部门确认的地价评估报告;

6、土地使用权属证明;

7、土地管理部门认为应提交的其他文件。

八、经审核，不符合抵押条件的，土地管理部门在接到申请之日起十五日内书面通知抵押当事人。

九、经审核，符合抵押条件的，土地管理部门办理抵押登记，向抵押权人核发土地使用权抵押证明书。并在抵押土地的土地登记卡上及土地使用证变更记事栏内除记录抵押情况外，还应记录是否在实现抵押权时征为国有;实现抵押权时，抵押人、抵押权人及集体土地所有者的权利、义务等内容。

其它相关同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。

十、抵押合同发生变更的，抵押人和抵押权人应当重新签订抵押合同，并在签订后十五日内，持有关文件到土地管理部门申请办理抵押变更登记。

十一、抵押合同解除或终止后，抵押人和抵押权人自解除或终止抵押合同之日起十五日内，持有关文件到土地管理部门申请办理抵押注销登记。

十二、按规定的时间提出抵押设定、变更、注销登记申请的，土地管理部门自受理之日起十五日内办理相应的登记手续。[1]

根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，不得抵押的财产有：“(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外……”《担保法》第三十四条第五项：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可设定抵押；第三十六条第三款：乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押，以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权同时抵押。根据上述规定，农村集体的土地使用权是不能单独抵押的，能作抵押的仅限于抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和乡(镇)、村企业的建筑物及其占有范围内的土地使用权。所以，你们工厂后面那片空地的使用权是不能抵押的，但你们厂的厂房及其占有范围内的土地使用权是可以抵押的。办理抵押时应注意以下四个问题：

1.抵押登记要以土地使用权登记为前提条件。乡村企业集体土地使用权企业须在县级人民政府土地管理部门办理登记手续后方能设定抵押。

2.在抵押前须得到被抵押土地的集体土地所有者书面同意。书面同意文件应包括：在实现抵押权时，同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地。

3.在办理乡村企业集体土地使用权抵押时，土地管理部门还应核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。

4.因处分抵押财产需要改变乡村企业集体土地使用权的性质时，应当由土地管理部门依法先办理征地手续。将抵押的土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处理。

集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。集体土地使用权的主体为特殊民事主体，主要为集体经济组织及其成员，集体经济组织设立的企业和公益性组织，只有法律、行政法规规定允许的个别情况下，才可包括集体经济组织以外的单位和个人。

集体的一般是不能抵押的。