首先   第一方和第二方      合同成立生效，但因为没有办理登记，所以不发生房子所有权的转移。   第二方   和   第三方   的   合同属于   无权处分合同，   其效力属于   效力待定。   如果其后   第二方   和   第一方   办理了   产权登记，则合同有效。   如果第一方   和   第二方   不办理，   则合同无效。   当然在无效的前提下，   第三方仍然可以   主张   善意取得。

一、房地产分离出卖，合同无效。

二、产权主体有问题，合同无效。

三、侵犯优先购买权，合同无效。

四、单位违反规定购房，合同无效。

五、价格上有欺诈行为，显失公平，合同无效。

六、非法转让，合同无效。