后市预期乐观 开发商上海拿地势头不减
　　“签订土地出让合同之日起10个自然日内付清出让金”，这一前所未有的条款设定，在日前上海奉贤区几幅土地的出让文件中被屡屡提及，但堪称“苛刻”的门槛并未阻止开发商的趋之若鹜，其中一幅商住用地领取预申请人数甚至高达76人。

　　业内人士认为，对楼市未来走向的乐观预判，加上今年销售资金的迅速回笼，是导致房企目前购地热情不减的主要因素。

　　除对土地出让金付款门槛提升外，此次土地出让还将保障性住房建设比例加诸其间。如预申请公告中编号为007的商业办公居住综合性用地，保障性住房比例被要求为5%；同样有这一比例要求的，还有编号为001的商住综合用地；而编号为003的商住综合用地保障性住房(人才公寓)所占比例为20%。

　　即使如此，也未对各家房企造成阻力。截至昨日8幅土地中已有3幅满足了竞买人数达3家的要求。其中，南桥新城望园路东侧金海路西侧环城南路北侧区域地块，为商业办公及居住的综合性用地，出让面积12.2万平方米；南桥镇环城西路东侧运河北路南侧区域地块，是出让面积为1.20万平方米的办公用地；南桥新城望园路西侧运河北路南侧区域地块，出让面积3.58万平方米，是一幅商业办公的综合用地。

　　从多位业内人士的反应来看，南桥新城望园路西侧运河北路北侧区域地块无疑是关注焦点。这幅出让面积9.67万平方米的商住用地，截至昨日领取申请书人数为76人，自11月23日接受预申请起，预申请人数亦已达2家。

　　“今年的宏观调控政策严厉性虽前所未有，但很多开发商拿地需求仍很强烈。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，不少房企资金宽裕，对后市也有较强反弹预期。

　　无独有偶，11月19日南京市国土局分别出让位于浦口、下关、栖霞、仙林的4幅地块，其中下关区的梅家塘住宅用地G44地块成为最大亮点。在经历39轮竞拍后，南京商茂房地产以5.56亿元拿下，成交楼面地价为12253元/平方米，溢价189.7%，其周边在售楼盘均价则在19000元/平方米以上。

　　来自中国指数研究院的一份售地报告显示，截至11月22日上海土地出让收入以1369亿元高居榜首，北京紧随其后为1004亿元。而南京从去年的第16位迅速升至第7位达464亿元。苏州则上升至第9位，土地出让收入达344亿元。

　　中国指数研究院研究总监曹旭东认为，今年虽楼市调控政策层层加码，但适度宽松的货币政策使市场流动性逼近8万亿元。而2009年楼市销售火爆，开发商资金回笼状况较好，不少开发商为避免“断粮”仍愿意选择拿地。此外，各地政府纷纷加大土地供应量，仅从南京、苏州情况来看，今年两市土地出让量均比去年有所增加。

　　房企龙头万科，最近已分别在北京、广州及南京购得4幅土地。中国指数研究院的一位分析师称，万科在北京海淀区竞得的两幅土地是今年宏观调控政策出台后推出的最优质住宅地块。

北京历史房价被隐藏 有形之手令楼市失真

　　华远地产(6.02,0.02,0.33%)再次在土地市场上铩羽而归。尽管以最高价竞逐，但华远还是未能获得北京昌平两块限价地的开发资格。

　　早在今年7月16日，北京市昌平区小汤山和通州区马驹桥镇两宗地块的竞拍中，虽然华远地产分别报出了4.9219亿和11.397亿的全场最高价，较底价平均高出一倍，但最终还是在综合评定中败下阵来。而在8月11日，华远地产与另外7家房企竞拍通州宋庄镇地块时改变了出价方式，投出了最低价 9.98亿，结果仍然落败。11月24日，通州梨园镇砖厂村居住地块竞标，华远地产联手另一家企业再次报出17.8亿的最高价，高出第二名2.2亿。

　　无论怎样努力，似乎都无法改写华远地产自2001年起就没有在公开市场上拿到过一块土地的事实。

　　愤懑的华远地产董事长任志强11月19日在博客上留下这样的文字，“‘价高者得’不得不被迫退居二线，为防止拿到天价地后被上级约谈，政府修改了土地的出让办法，也再一次将腐败延伸到土地出让之前。”

　　但在中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌眼里，华远地产拿地未果，更多是企业自身实力的原因，但一个不争的事实是，为了调控房价，北京市越来越多地采用行政调控。“这也是不得已为之的办法，如果市场化手段管用，何必还要用行政手段呢？”顾云昌对本报记者说。

　　暗标时代的“高价地”

　　今年2月中旬，北京首尝土地暗标出让方式。龙湖旗下子公司北京通瑞万华置业有限公司以45.4亿元摘得朝阳区常营居住区三期项目，楼面价 9807元/平方米。暗标出让，是指多家竞标者在未知竞争对手报价、方案等信息的情况下同时投标，然后在同一时间统一开标，方案最好或价格最高者得到土地。

　　3月17日，北京市国土资源局副局长曾赞荣在接受本报记者采访时表示，还要继续评估暗标出让带来的影响。“两会”过后，北京市一日诞生三块“地王”，令北京市国土资源局背负了沉重的舆论压力。恰是彼时，北京房价再度快速上扬。业界认为，与高价地的诞生有直接关系，高价地抬高了房价上涨的预期。自此以后，暗标出让的方式被频频使用。

　　从今年前11个月的表现来看，北京市地价并未因此大幅下降。根据北京市土地整理储备中心的公开数据统计，截至11月23日，今年北京通过招标和挂牌的方式共出让了203宗土地，建筑规模2137.37万平方米；其中住宅用地和包含住宅用地的地块有52宗，建筑规模875.44万平方米，土地出让金达722.76亿元，平均楼面地价为8255.96元/平方米。而去年全年，北京市通过招、拍、挂方式成交的各类土地有247宗，成交额为928亿元，住宅楼面地价仅为平均6189元/平方米。

　　从近期的土地拍卖来看，即使采用暗标出让，依旧是价高者得成为主流。截至11月23日，北京市土地整理储备中心显示，11月，北京已成交11块住宅用地。其中包括旧宫东站4号地、唐家岭地块等8宗块地都是采用综合评标的招标出让方式。8宗地块有6宗地块最终由报价最高的企业竞得。

　　金科北京营销总监许深对本报记者表示，对于所有外地企业来说，在北京市场拿地已经变得异常艰难，要么砸重金在土地市场上和其它企业血拼，要么走股权合作之路。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，如若仍然保持以往普通的招拍挂方式出让土地，土地市场的调控效果可能不会很明显，未来政府土地出让或将从以往的竞价出让过渡到目前的限价出让为主。

　　最强烈的价格管控

　　除了对土地市场加以调控外，开发商也遭遇了强烈的价格管控。“项目里有个楼王想卖5万，但去领预售证时建委就是拖着不批，最近我们还在反复沟通中。”一位不愿透露姓名的开发商告诉本报记者。不只一个开发商有如此遭遇，如果项目定价高出一定幅度，则会被建委缓发销售证，调低价格才有可能被放行。

　　“开发商遭遇的是双重夹击，”海航置业销售总监高翔宇对本报记者说。所谓双重夹击是指，要么主动降价早日领取销售证，要么晚开盘，晚拿证。但 12月1日开始实行预售资金监管的政策，逼迫开发商须早日销售。

　　但并非所有的项目都会乖乖就范。一个售价为每平方米7万以上，并早前就领到销售证的项目销售总监向本报记者表示，不会轻易降价。北京虎杰投资首席分析师张寅对本报记者说，当前捂地的都是大开发商，捂盘的都是小开发商，近三年来，小开发商一直处于缺钱的状态，但一旦项目结案，可能面临着永远退出历史舞台的局面。

　　当前开发商的心态亦很矛盾。一方面，已出台的各种调控措施，对市场带来了冲击；另一方面，众多开发商都判断，仍有大量需求存在，且别墅用地等一些优质资源更趋稀缺。

　　许深对本报记者表示，在金科王府别墅项目的前期蓄客过程中，由于限购令的存在，且许多客户并不知何时松绑，可以发现客户对唯一的购房机会变得十分谨慎，此时产品显得特别重要。许深认为，对于许多项目来说，并不是降价就能够解决销售问题，即使再降，也还是有许多人买不起。

　　“在高房价面前，人们更多的是无奈，似乎已经接受了现实，不相信宏观调控会令房价下降。有些区域在降价，有些项目不降反涨。”张寅说。

　　北京是否已经完成了国务院遏制部分城市房价过快上涨的目标？顾云昌认为，从涨幅上来看，北京除了9月房价涨幅上升，10月环比已经下降。从这个角度来看，似乎已经达到了国务院制定的目标。

　　亦有业内人士指出，北京当前的房价处于失真状态。“北京房地产交易管理网从上个月中旬开始就已经查不到房价的历史数据，用意很明显。”张寅说。即使最终的统计数据表面上有所下降，也未必能反映真实的状况。“你无法从一个数字看到，一个楼盘对比它之前究竟涨了多少。”张寅说。

　　历史记录被抹去或隐藏，难道人们就一定会对现实表示认同？这是一种可怕的逻辑。

　　居高不下的成本

　　顾云昌认为，解决价格矛盾的唯一办法是增加土地供给，尤其是加大保障房供给，但北京前几年都没有完成供地计划。

　　统计显示，今年1-9月，北京市住宅用地供应1811公顷，完成计划72%。不过，住宅用地供应中，优先满足保障性住房用地，商品房只供应了 548公顷，仅完成全年计划供应量的44%。由于10月份没有商品房用地供应，土地供应的压力集中在今年最后的两个月，土地供应量将达到全年供应量的 56%。

　　任志强一直担心，保障房用地的供应挤压了商品房的供应，从而再度造成有效供给不足。事实似乎正在朝他预期的方向发展。另一个尴尬的局面是，保障房的建设必然会推高商品房的购房成本。“现在许多项目都要求配建保障房，表面上，建设保障房的钱是由政府或是开发商出的，实际上，则是由商品房的购房者出的，羊毛出在羊身上。”一位不愿透露姓名的分析人士如是说。

　　他指出，明年开始，北京市依然有庞大的保障房建设计划和庞大的基础设施建设计划。从政府收入管理看，土地出让金收入是纳入基金预算管理的，收入一旦取得，必须专款专用，不能用于非指定用途。2009年，北京全市土地出让金收入完成494亿元(含国有土地收益基金和农业土地开发资金)，按规定只能专门用于弥补土地储备前期成本、投入保障性住房建设、安排市政基础设施投资等支出。

　　至2010年11月23日，北京市土地出让金收入已超千亿元，但庞大的支出计划也预示着北京不可能改变“卖地生财”的地方财政模式。近日在第五届北京·香港经济合作研讨洽谈会上，北京市副市长张茅表示，未来的5年里，北京准备投资1800亿元，用于142个基础设施建设项目。

　　“土地出让成本，早已被转嫁到购房者的购房支出中。这也意味着，当前买房，购房者不仅要承担保障房的资金，或许也意味着是大家在集体修一条条地铁、公路。今年北京市出让地块大多在远郊区域，而地铁等基础设施建设达到了史无前例的速度，加之居高不下的拆迁成本，房价不可能降。”上述分析人士说。

　　但保障房仅能解决一部分当地中低收入居民的居住问题，其他居民仍须购买商品房。在这种成本模式的推动下，降低房价似成幻觉。

万科称房价不可能大跌20% 2012年可能供应不足

　　万科(000002)副总裁肖莉昨日在申银万国证券2011年投资中国战略年会上表示，受政策调控和供求关系的影响，未来一年房价有下调压力，但不可能出现大幅下跌，不可能出现20%的降幅。

　　此前万科对武汉项目促销，业内纷纷猜测，是不是其两年之后再次抛售拐点论后的产物。

　　“楼市缺乏大跌基础”

　　肖莉在会上同时表示，明年全国开工量将上升，房屋库存将逐步上升，但总体处于较低水平，2012年可能出现供应赶不上需求的状况。从供求关系看，明年楼市供应较为充足，投资性需求将受到抑制，同时成交速度放缓。但因2010年供应不足，且未来楼市需求可能反弹，明年楼市缺乏大跌的基础。

　　据她预计，明年成交量环比将趋于平淡，但同比可能小幅上升。同时，受四线城市商品房化以及保障房建设的影响，全国房地产新开工面积将保持上升，但一线城市新开工面积下半年可能下降。

　　肖莉称，随着政府今年两次调控政策出台，今年房屋按揭的比例迅速下降，一次性付款有了很大提升，这反映地产降温政策起到了作用，同时一次性付款增加也体现了资金的充裕。

　　最近有报告称，本轮房地产调控将使房价下降20%，肖莉并不认同。她认为，通胀因素和流动性收紧导致房价下跌的可能性不大。而个别开发商、个别楼盘可能为促进销售而降价，但总体房价降幅不可能达20%。

　　此前，万科武汉分公司在其官网上宣布旗下在售的五大项目同时推出降价优惠活动。对于这次降价，武汉万科的说法是，万科一贯采取随行就市的态度，提供顺应市场的产品、满足客户需求的产品。

　　万科宣布降价后，已有开发商零星跟进，武汉有近40个在售项目开始打折促销。在全国大型开发商中，恒大地产旗下的沈阳恒大华府项目近日正式开盘，并在开盘当日推出“8.5折加额外9.7折”的优惠活动。

　　多个龙头企业的集中促销，一度被业内猜测可能为降价潮的预兆。2008年万科首次抛出拐点论，并对全国多个项目进行促销，此后楼市迅速迎来一轮降价潮，因此万科的再次促销，引发业内诸多猜测也情有可原。肖莉此次的言论，可以说是对此次万科武汉降价的首次回应。

　　与其观点相似，申万认为，2011年全国房地产销售面积的增速为3%～5%，房价基本稳定。目前房地产股估值位于底部，未来存在估值修复性机会，看好行业中期表现。

　　24.2亿广州拿地

　　对于土地市场，肖莉表示，当前的市场景气、融资政策及预收款监管均不支持土地牛市。而土地的价格、成交量最终结果需取决于土地出让方的态度，但地价下跌和流拍现象“难以全部避免”。万科在土地市场的拿地动态也印证出其对后市的乐观。

　　近日，广州市公布国有建设用地使用权出让结果显示，万科以24.2亿元中标广州开发区KXCD－E2地块，该地块位于广州开发区科学城(6.75,0.02,0.30%)彩虹一路以南、 伴河路东北侧，土地出让面积为17.7万平方米，容积率为2.5，为普通商品房用地。根据出让要求，该地块中标人在签订出让合同之后，必须在6个月内动工，36个月内完成开发建设。

　　公开资料显示，11月15日，万科与五矿联合体还以37.44亿元获得北京海淀区西北旺C1地块，该地块土地面积为85099平方米，建筑规模控制在187218平方米以内。

　　有业内人士称，供应矛盾和宽松的货币政策是目前公认的阻碍房价下行的主因。目前，从业绩报告来看，包括万科、保利集团(600048)在内的多家企业销售业绩都超过500亿元，此时大部分企业对后市的情况都十分乐观。而作为上市企业，土地储备量对于年底的业绩报表有影响，此时拿地也可能有这方面的因素。

人民币升值 诱惑外资回归楼市

　　内地楼市融资渠道收紧加剧，人民币升值预期已成共识，外资借道回归内地楼市之势愈演愈烈。国家商务部数据显示，今年1至10月，房地产领域实际使用外资额同比猛增48.04%，增幅明显高于其他领域利用外资增幅。

　　外资凶猛

　　11月21日，远洋地产对外宣布，联手南丰集团成员公司GoldenSuccess共同斥资6.5亿美元成立合营公司共同开发大连4宗地块。南丰集团认购合营公司10%的股权，拥有其中两幅地块的土地使用权。

　　11月20日，新加坡房地产公司金成兴控股欲在河北省高碑店市发展当地最大型的综合城镇项目“高碑店上东新区”，项目预计需要投入31亿新元，折合人民币约160亿元。该项目总体量高达533万平方米，其中80%为住宅区。

　　无独有偶，11月20日，泰国知名企业正大集团与上海绿地集团合作，正大集团将以商业部分运营的方式介入绿地大连商业项目开发。

　　国家商务部最新数据显示，今年1至10月，房地产领域实际使用外资额同比猛增48.04%，增幅明显高于其他领域利用外资增幅；今年前三季度，全国房地产吸收外资新设立的企业为498家，实际吸收外资166亿美元，同比增长56%，增幅高于总体吸收外资的增幅。

　　“外资以各种方式进入楼市，整体占比还是相对较低的，但速度增长较快。”广发证券(48.11,-0.45,-0.93%)房地产行业分析师沈爱卿表示，今年前8个月，房地产开发企业资金来源中，外资达 369亿元。

　　“目前外资进入房地产市场势头迅猛，主因是人民币升值。”沈爱卿表示，外资通过资产转换，一进一出就可获得收益。万联证券研发中心副总经理黄鹏也表达了同样的观点。

　　“美国这些国家目前实行宽松的货币政策，不少机构有着充裕的资金，这些资金肯定是向获利高的地方流。”黄鹏表示，国内房地产长期来说向好，是外资较好的投资标的。

　　助涨价格？

　　但黄鹏认为，引入外资对楼市而言，有着助涨价格的风险。如北京、上海、深圳这样的一线城市颇受外资偏好，主要是因为房地产收益增幅较高。“尽管处于调控之下，但11月以来，整个市场成交甚至出现增量，且房价依然维持在高位。”黄鹏认为，外资流入缓解了国内房地产企业的资金压力，间接影响到政策调控效果。

　　在二轮调控之前的楼市政策中，没有明确限制外资的措施，不少房企积极拓展海外融资渠道。自4?15新政到目前为止，碧桂园、雅居乐、远洋地产、恒隆地产、中海等房企通过海外融资或引入国外资本等方式，融资规划已超过300亿元。

备注：数据仅供参考，不作为投资依据。