房市又现躁动。
　　而这，还是在限购、限贷，以及房产税浮出水面的背景下。为何调控如此之紧，房价却不跌反涨？
　　 房价不跌反涨
　　位于上海静安区的静安豪景，属于这一区域中颇负盛名的楼盘之一。对该盘跟踪许久的吴先生日前在询问售楼处时发觉，尚未开 盘的两栋楼盘，对外报价已跃升至8万元的单价水准。
　　而去年刚刚完成交付的6号楼，于2007年推盘上市，该盘的“累计住宅合同均价” 显示为36190元/平方米。短短不到三年，价格涨了一倍多。
　　中房信公布的数据称，截至2010年12月27日，上海各个环线新建商 品住宅的套均总价分别为内环内651.6万元、内中环423.3万元、中外环317.5万元、外郊环215.9万元、郊环外171.1万元，环比分别上涨 了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。
　　同样，在安徽省马鞍山市，上周前去购房的陈先生惊讶地发现，新开盘的房价比 去年此时翻了一倍，但购房者极其踊跃，最后开发商不得不采取了“按每套房排号”的方式，即购房者拿到的号仅能针对一套房子的购买权。举例说，假如拿到的是 第五号，必须企求前面四位购房者都不买这套房子，才有可能轮到自己买。
　　“现在调控力度是很大，但没想到房价还涨得这么快，买房的人还 这么多。”陈先生说。
　　一份由中原地产集团提供的分析报告提及，2010年期间，一线城市新房价格快速上涨的势头在4月首轮调控后得到 有效遏制，此后在小幅震荡中维持平稳。与一线城市相比，二三线城市的补涨势头则较为明显。以津、渝、蓉、杭四大二线城市为例，去年全年新房成交均价同比涨 幅均在25%以上。
　　“高铁经济圈的诞生，使得各个城市之间的出行时间成本大为缩减。在长三角区域，以房价高企的上海为核心，附近不少 二三线城市还会有补涨空间。” 一家房地产企业投资负责人称，“尤其是在民间资本密集的区域，虽然政策对于投资需求有明显抑制，但在缺乏更好投资渠道的前提下，不少购房者仍然不惜以较以 往更高的杠杆成本来投资房产。”
　　政策引导理性购房
　　“未来调控应该加强引导，以树立理性住房消费理念。”北京中原 地产研究中心分析师张大伟称。他所指的，是市场需求方面不得不正视的另一个现象，即购房群体的“年轻化”态势正日益明显。“北京楼市的需求量体现方面较为 凸显的部分是，年轻人因为房价上涨过快而提前入市。”在北京，链家地产对外公布的统计数据表示，北京首次购房者平均年龄已为27岁，这比发达国家早了10 年。
　　国务院总理温家宝表示，中国城镇居民人均住房面积在1998年为18.7平方米，2009年为30平方米；与此同时，中国城镇人 口比例在 1991年为26.9%，2009年为46.6%。无论是在城镇化速度还是在人均住房条件上，均有改善。与此同时，中国家庭自有住房拥有率已达到80%以 上，远远高于一般发达国家水平。
　　张大伟认为，2010年的两轮房地产调控，虽然对2009年价格过快上涨的势头有明显抑制，但由于前 期价格基础已经处于高位，因此导致涨价的绝对值依然很大。而消费者对房产涨价的直接感受依然很深刻。
　　多位业内人士表示，降低多套住房 拥有率，挤压空置房源以提供供应量，可能会是今年市场政策调控的主要侧重点。其中，在保障房体系方面的大力建设推进，将是今年房地产市场工作的重点所在。
房产税并非最后一招 多重调控或备而待发

　　重庆等地房产税的“靴子落地”只带来短暂欢愉，昨日沪深房地产股先涨后跌，收盘房地产指数下跌2.25%，跌幅大于上证综指及深圳成指。
　　房地产股冰火两重天的走势，引发了投资者对利空出尽的怀疑，担心有更多的楼市新政引而待发。
　　事实上，2011年房地产业主题仍是“调控”。按照不久前召开的住建部、国土部工作会上定下的基调，房地产调控有两条主线，其一是细化落实已有 “国10条”、“国5条”等政策；其二就是储备新的调控措施，特别是后者，就是一把“达摩克利斯之剑”。
　　“新的调控政策可能主要从解决土地财政问题和抑制投机着手。”一位业内人士说。
　　重庆等地经财政部原则同意试点开征房产税，这就意味着中央政府正在尝试对解决“土地财政”的痼疾。
　　另一解决“土地财政”的措施——由国土部制定的《深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案》目前已经形成文件，经过有关部委会签后将报国务院审批实施。其重点内容之一，便是改革和完善“招拍挂”出让制度、规范和完善征地制度、建立城乡统一的建设用地市场等。
　　一位业内专家分析表示，“虽然目前集体用地暂时还不会‘招拍挂’，但一些划拨用地或者基础设施用地等以前无偿使用的土地却有可能会入市交易。” 这意味着土地“招拍挂”的范围将扩大，可以变相地弥补缓解由于房地产调控可能造成的地方政府的“钱袋子”。
　　在抑制投机方面，实施差别化财税和信贷政策写入了央行、财政部今年工作的要点。包括契税、个人所得税、营业税、以及对个人购房的差别化信贷和对不同开发商的开发贷政策、预售资金监管等等，都有调整的空间。
　　记者日前了解到，作为调控“后手”之一，交易环节的税费成本很可能会上调，契税税率将从目前的1%-3%上调至公寓房按照总价的4%征收契税、别墅房按照总价的6%征收契税。
　　“目前，住建部等有关部门正密切观察房地产市场变化，如果楼市仍涨，房产税绝非最后一根稻草，任何政策出台都有可能。”一位权威人士说。