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二手房如何交易?有哪些流程
发布时间:2020-01-14 19:12
作者:互联网
来源:交易流程
16
二手房如何交易?有哪些流程 -寻找中介信息登记 买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中,买卖双方面
二手房如何交易?有哪些
流程
-寻找中介信息登记
买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪
公司
根据实际情况为买卖双方进行
配对
,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介,它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。
选择好的经纪公司有以下几点:规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好。具体办法如下:首先,注意公司地址是否同您登记造访的这家店在同一处或在同一行政区,如果不是,有两种情况:其一证明该公司是异地
经营
,这样的公司很可能曾经面临被工商局列入违法
行为
的窘境,而以搬家的方式逃避工商部门的制裁和
顾客
的追讨;其二是因为它是一家分店或连锁店。按规定,分店也应有自己的执照,但是,办照的条件是分店有两个以上拥有
经纪人
资质证书的,有些分店未达到这一
标准
,就使用总店营业执照的复印件,所以,
消费者
应向该店的
业务
员提出看看总店的营业执照,
借
此机会,也可到其总店认认门。其次,留意执照上所列的注册
资金
,通过查看该公司的规模、办公地点、从业人员的数量,就能判断出这样一个
企业
是否可能拥有像执照上所标的百万元、千万元的注册资
金
了。另外,在与房主签订购房协议之前,购房者应该多去几次中介公司的
店铺
,每次到访时,观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。
还有一点您要注意:不要被“放心中介”的称号迷惑。目前,已经发现在装修'>
北京市
中介事务所组织的16家放心中介外,还有一些中介打出“放心中介”的旗号。即使是这16家放心中介出现损害
消费
者的行为,消费者也可以拨打北京市中介事务所设置的投诉
热
线进行举报,北京市中介事务所将给予其严厉制裁。
-入市资格审批
卖方到房屋所在区县房地产交易
管理
部门申领“上市批准通知书”,办理上市审批手续。
如果是已购公房,其上市需盖三种章。
第一枚章是在出售调查表上盖的章,主要由单位证明土地使用性质,以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。
第二枚章是在上市征询意见表上盖的章,后来北京市颁布了补充规定及说明,如果已购公房房主与原
产权
单位没有特殊约定的,无需原单位同意盖章。
第三枚章是在上市申请确认表上盖的章,由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易:
1.中央直属机关的公房;
2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的;
3.使用权的房屋;
4.以标准价购买,尚未按
成本
价补足剩余价款的;
5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权
房产证
的二手
商品房
;
6.已经被列入拆迁公告
范
围的;
7.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
8.所有权有纠纷的;
9.已经
抵押
,并且未经
抵押人
书面同意的;
10.上市出售后会形成新的住房困难的;
11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的;
12.房屋已出租他人,
出卖人
未按规定通知
承租人
,侵害承租人优先购买权等
权益
的。
-评估及考察房源详情
中介审核身份证及产
权证
(包括产权是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介备案。中介实地考察,掌握房屋详情,如
天花板
、墙体、
卫生间
、厨房的
给排水
情况,有没有破坏结构的装修,有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价,为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估最受关注。
买方一定留意到,凡是位置好点儿的、交通便利点儿的二手房,哪个
单价
都不低于每平方米5000元,有的
价格
更邪乎:每平方米6000元、每平方米7000元。好不容易发现一套价格上能让人
接受
的旧房,问问中介,得到的答复却是:“房子已经卖出去了。”而且,房地产中介报出的房价也是五花八门的,有的房价是房主的净要价,有的是含税费的总价,有的是中介公司加价后的房价。
作为卖方,应切实考虑自有房产的面积、年限、
折旧
、朝向等各方面因素,以及周边小区物业、新盘价格,据此明确该套房的可能购买群,以及这类人群的
收入
、承受力等情况,并把握好报价尺寸,避免尴尬报价,致使销售周期过长,甚至有价无市。现在一些
品牌
公司在
代理
二手房交易时,会免费提供专业评估。买卖双方可据此商量房价。其实,最简单的二手房售价测算标准就是:报价为同地理位置商品房价格的60%至70%左右,约是现行周边房屋月
租金
的100倍。
-签协议
验证核实房屋后,交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,双方到中介签订买卖
合同
。一般的,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳,金额为房价的2.5%,也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的
风险
,以下条款必不可少:
1.基本情况要列出:买卖双方的姓名、住所、联系方法;
2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售;
3.涉及价款的问题:在合同中,写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请
贷款
,写清付款的时间,约定付款条件;
4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用;
5.违约
责任
:明确出现何种情况时即视为违约,
违约金
、
定金
、赔偿金的计算与
给付
,产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等);
6.写明合同生效、中止、终止或解除条款;
7.在合同中约定变更与
转让
的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外,补充一些条款时,一定要落实在文字上,并要求中介方在上面加盖公司公章。
-居间中保提交房款
为
保证
房产买卖双方的切身利益,杜绝交易中不必要的纠纷,中介接受买卖双方当事人的共同委托后,以中间
保证人
的身份为房产交易中的"购房款给付、房产交接"事宜提供居间中保
服务
。买卖双方在签订买卖合同后,与中介共同签订《居间中保合同》,并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章,外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。
买方将房款在立契
过户
前全部存入中保方指定的账户。若买方欲向
银行
申请抵押
贷
款,应与
担保
方签订《委托担保合同》,同时将总房款的30%作为
首付
款存入中介指定账户,贷款全额待
银
行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。
-过户
结算
买卖双方缴纳相
关税
费,办理立契过户手续,然后,中保方在买卖双方对房产确认无误后,协助买卖双方进行物业
交割
和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出,将所卖房屋钥匙交与买方,将买方的房款交与卖方,三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家
需要
贷款,由经纪公司协助办理和提供
阶段
性担保。
立契过户当天,买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。选择一次性付款的购房者,应该向卖方付清剩余房款。选择贷款买二手房的购房者,要等银行看到《买卖契约》后,才能放贷。许多区县的房地局要求,立契当天,缴
纳税
费,所以,购房者要向房地产交易管理部门的相关科室缴纳:按房价的3%缴纳土地出让金;房价的2%缴纳
契税
(120平方米以下);按房价的0.05%缴纳
印花税
。此外,还有测绘费30元,工本费15元,产权登记费(建筑面积——.3元)。购房者缴纳土地出让金后,还要在房地局签订《土地使用权出让合同》。随后,房地局将为您购置的这套房子审档,办理产权登记,测绘,制作新的产权证。
备注:数据仅供参考,不作为投资依据。
关键词
二手房
流程
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