澳大利亚州承认土地私有制，大部分地区都认可业主对于物业永久的拥有权。目前澳大利亚住宅大致分为托伦斯所有权(Torrens Title)，分契式所有权(Strata Title)，社区所有权(Community Title)以及公司所有权(Company Title)。那么这些所有权有何不同呢？
托伦斯所有权(Torrens Title)
托伦斯所有权系统在1858年由南澳殖民总理罗伯特∙托伦斯引入南澳的，并在1863年1月1日引入新南威尔士州。该系统通过对房屋所有权的登记进行转让过户的交易，简化了土地交易的程序以及对于所有权的认证。托伦斯所有权证书简单可靠(即通常所说的“房产证”)，证书上仅仅包括业主姓名，土地物业抵押的情况，及某些特别的说明。此类型物业简单通俗来说，就是一整块地分割好、独立的地皮，目前市面上大部分街道上的独立房屋(House)都属于托伦斯所有权，也就是说，土地是属于所有人的。
购买托伦斯所有权的土地后，业主需要自己负责土地和房屋的维修和管理工作。业主也可以向当地政府申请对于房屋进行推倒重建或是加建。买家在购买托伦斯所有权的物业时，应当确认前房主是否有违建设施。因为一旦物业转让至买家名下，违建设施的风险就全部转移至买家。一旦被当地政府发现，买家就要承担罚款、推倒违建筑等政府命令。相应的，如果买家有意购地后进行重建或加建，则在购买物业前应当充分了解当地政府对于房屋建设的限制和要求(例如房屋的高度限制、用料限制、面积限制等)，以免得不偿失。
分契式所有权(Strata Title)
分契式所有权是另外一种物业所有权的形式，比较常见的为公寓房或连体别墅等。业主对土地并无所有权，相反只是购买了土地上一个以水平和垂直划分的有限空间并获得该空间房产的所有权。由于一块土地可以分成2至上百个分契空间，并产生许多公用设施(如外墙、过道、电梯等)，需要所有业主共同维护。一般会交给专业的分契管理物业公司打理，业主每季度缴纳相应的物业管理费。
除了政府颁布的法律法规外，每个物业大楼的业主团体对于分契管理也都会有不同的规定，对于业主来说，限制相应也较大。由于大楼结构属于业主团体，因此分契式物业的业主不可随意对自己的房屋进行改造或装修。一旦被发现未经允许，业主擅自对房屋结构进行改动，将会面临严重的后果(例如罚款、恢复原样或是诉讼等)。但相应的，分契管理物业公司会负责大楼日常的清洁及维护，为业主省去不少烦恼。
其他所有权类型
社区所有权是近年来开始多见的一种所有权形式，非常类似国内的住宅小区的模式。简单来说，社区内的道路、花园及自然景观等均由社区内的业主负责管理和维护，一般通过业主大会也会委托专业的社区管理物业公司打理(非常类似分契式所有权)。因此业主每季度也需要缴纳相应的社区管理费来保证公共空间的清洁和维护。目前社区所有权内的独立房屋类型较为多见。
公司所有权通常是指由一家公司的股东共同拥有的物业。例如一栋大楼20户，是由该公司的20位股东共同拥有，每位股东拥有其中一户房产。不同于房产的所有权，当买家购买该类型物业时，相当于购买了该公司股东名下的股份，进而对该物业产生相应的居住权。目前公司所有权的物业已经相当少见，市面上存在的部分物业也大多是在历史长流中遗留下来的。
了解所有权类型及其特点和限制可以帮助买家更好地寻找符合自身需求的物业。通常来说，托伦斯所有权的物业由于自带土地，价格高，增值快，然而持有成本也相应较大，适合买家自住使用。而分契式所有权的土地由于不带土地，价格与持有成本均要低一些，成为目前年轻家庭和投资者非常热衷的物业。社区所有权介于上述两者之前，业主既对土地拥有所有权，也受到业主团体和管理公司的规章限制。一般来说，光是通过房屋类型无法完全确定该物业的所有权类别。例如，联排别墅可能是分契式所有权，也有可能是社区所有权。因此，买家在购买物业前需要通过律师对房屋的调查了解该物业的所有权类别。
为了让中国投资者对这三类房屋所有权能有更清晰的理解与区分，我在下文做出了相关分析：
托伦斯所有权一般都是带土地的房屋(也就是具有独立性的房子)所拥有的产权，如果是公寓房，大都是分契式所有权。
澳大利亚使用的是托伦斯系统，简单来说就是记录产权和所有权的书面文件(也可称为“房产证”)。房产证上记录不同的所有权性质，例如：带土地的别墅大部分都是托伦斯所有权，但也有可能是分契式所有权的联排别墅。
每套房子只有一种所有权，公寓房的话一般都是分契式所有权 (也有少数公司所有权)。这个和海外还是当地人士没有直接关系，主要是造房的时候和土地性质决定的所有权分类。例如：公寓房一般会是一栋大楼里的很多住户(也就是分契式的房屋)，那么就需要有人来管理这些公用设施(类似物业，也成为分契物业管理公司)，单独住户对这些公用设施没有直接拥有权，这样的话就是分契式所有权了。................

澳洲政府采取的是鼓励海外投资的积极政策。但为了权衡海外投资对国内经济带来的影响，政府通过一定程度的审批程序来加以控制。 从购买房地产领域讲，如买方主体是海外人士，则需向政府提交审批。规定审批程序的目的是权衡房产的总量，从而保证国内稳定的房价和确保国民对房产价格的可承受性。 审核这些程序的机构为澳大利亚海外投资审核局( Australia ForeignInvestment Review Bureau) 简称：FIRB
海外人士是指：
非澳洲公民或不长期居住在澳洲的自然人。比如，获暂时居住权的163 签证持有人， 海外学生，持访问和过桥签证的人员均属海外人士。
中国公民可以通过申请澳大利亚FIRB，和澳洲当地人一样同等价格购买澳洲房地产。购房期间需要注意的是澳洲购房与国内程序有很大不同，所以最好有可靠的澳洲房产代理公司专业的房产顾问，协助客户办理买房手续。
购买澳洲房产的流程？
1. 选择物业
2. 签署预留表格 (Reservation Form), 交付定金
3. 澳中联合帮助买家安排律师，合同首页 (Front Page of Contract) 寄给买家、买家在律师讲解后签署合同
4. 准备好物业的 10%的定金付给开发商的律师信托账户，澳中联合可以帮助买家办理贷款
5. 如果是现房，在合同交换后 4 周内买家需要将余额转入澳洲，如果是要向当地银行借贷，需交付房价的 30%左右，其余可以向当地银行借贷，最后等待正式成交(Settlement)。
6. 如果是楼花 (期房 Off-the-plan), 买家将房价的 10%的钱转到开发商的信托账户。澳中联合会安排银行冻结这笔存款 1-2 年，合同交换后，定金还给买家。然后等待 1-2 年后成交，其间不涉及还房贷。
7. 房子成交后，如果作投资用，澳中联合会帮助买家寻找租客进行物业管理。每月所收租金将直接打入买家银行账户(现在澳洲租金回报非常不错，基本都在 5%左右)。

1、银行贷款，真实市场估价 澳洲五大国际银行均为国内人士做高达80%的银行贷款，因为澳洲部分地区的房价甚至比深圳 还低。国内置业人士多数可一次性付款，但专家建议贷款，因为国际银行放款是由独立估价行做评估，以市场价值为放款额，买家可在第一时间知道物业的价格是否合理。 2、租务市场体系健全，收租帐户清晰透明 买家可于办理移民的同时购房用于投资，澳房网可安排澳洲租务公司操作租赁事宜，买家无需自己操心。租务公司可在出租收租、更换租客等方面提供服务，买家仅需支付一定的中介服务费，每月租金会按时存入供款帐户。这样买家可以在中国足不出户投资海外，省心、放心、安心。 3、澳洲持牌律师全程服务，一切有法可依　　 投资海外房产均有一位持牌律师解释买卖合同，并清楚列明买家在合同中的风险及所履行的义务。买家仅需将10%首付款存入律师信托户口，任何人不可动用，直到房屋建好，合格证、质检证、产权证三证齐全，买家才会办理过户手续，此时发展商才收到首付款，买家付清余款，建筑期间无需供楼。　　 现在澳洲房屋价格稳健升值，正是投资者入市的好时机。澳洲墨尔本的发展速度已超过悉尼，而中价位独立别墅的价格仅为悉尼一半左右，随着每年2%的人口递增，以及留学生的进入，房地产专家预测，房价未来5-7年将进入高速增长期。 澳洲房产相关法律问题　 1、是否有产权证书?　 有澳大利亚政府审鉴的合法的地契及产权证书。 2、产权可几人共有吗? 没有限制。 3、超过一位购买人，签订合同时，应注意哪些法律事项? 如果购买澳洲房地产是两人以上，首先要考虑这房屋是大家共同拥有(JOINT TENANT)，还是各自按股份拥有(TENANT IN COMMON)。如果房地产是共同拥有(JOINT TENANT)，即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后，其份额自动在法律上归属其他共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。如果房产是按股份拥有(TENANT IN COMMON)，拥有各自的股份可以自由转让，不需经其他股份所有人的同意，其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后，其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。一般情况下，夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。 4、签订合同后，有考虑变动的期限吗?　　 有的。昆士兰州政府规定，所有昆士兰州住宅买家都强制性规定拥有一段五个工作日长的考虑变动的期限。这段期间内，买家完全有权不用说明任何理由取消所订合同，甚至可以是因为买家改变主意那么简单。买家取消合同存在一定的行政费用，0.75%左右。　　 5、考虑变动的期限从什么时候开始?　　 以购房者和销售商/发展商签订合同并且收到合同当天起计算。　　 6、如果财产分割，手续如何办理?收益人受影响吗?　　 可以由律师负责办理，合同中可以表明产权共有几人，每人各占多少比例。　 7、委托买房注意事项?　 澳洲房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的。在代人买房产时，一定要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的情况下购买的。为了保证只交一次房产印花税(STAMP DUTY)，房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否则，会有被罚交双重房产过户印花税的可能。如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名，在实际受益人想把房产过户到自己名下时，就会被判再交一次印花税。因为印花税是办房产过户手续中开支比较大的一部分费用，请一定在委托人购买而不是从银行批贷款之日起才正式生效。　 8、什么是信托帐号(T

一般提供你的护照就可以了，主要是要证明你的身份，还有结婚证或者单身证明等。如果要贷款的话，每个地方不一样。需要出具收入证明，但现在国内现在一般只认本地的收入证明

澳洲政府采取的是鼓励海外投资的积极政策。但为了权衡海外投资对国内经济带来的影响，政府通过一定程度的审批程序来加以控制。 从购买房地产领域讲，如买方主体是海外人士，则需向政府提交审批。规定审批程序的目的是权衡房产的总量，从而保证国内稳定的房价和确保国民对房产价格的可承受性。